Guide for Brits: buying a house in Spain after Brexit

El nuevo escenario post-Brexit para compradores británicos

Desde la salida del Reino Unido de la Unión Europea el 1 de enero de 2021, las condiciones para que un ciudadano británico compre propiedad en España han cambiado significativamente. Sin embargo, comprar sigue siendo perfectamente posible y España continúa siendo el destino favorito de los británicos para segunda residencia o jubilación. En 2025, los ciudadanos del Reino Unido siguieron siendo el grupo extranjero que más propiedades compró en la Costa Blanca, representando aproximadamente el 18% de todas las transacciones internacionales.

Lo fundamental es entender los nuevos requisitos legales, fiscales y administrativos. Esta guía cubre todos los aspectos que necesitas conocer antes de dar el paso.

Visados y la regla de los 90/180 días

Como ciudadano de un país tercero (fuera de la UE), los británicos ahora están sujetos a la regla de los 90 días dentro de cualquier período de 180 días en el espacio Schengen. Esto significa que sin visado de residencia, solo puedes permanecer en España un máximo de 90 días cada medio año.

Si tu intención es pasar más tiempo, necesitarás solicitar un visado o permiso de residencia. Las opciones más comunes son:

• Visado de residencia no lucrativa: para quienes no trabajarán en España y demuestran ingresos suficientes (aproximadamente 2.400 €/mes para el solicitante principal más 600 € por cada familiar).
• Golden Visa: para inversiones inmobiliarias superiores a 500.000 € (actualmente en revisión legislativa, consultar estado actualizado).
• Visado de trabajo por cuenta propia o ajena: si planeas trabajar desde España.
• Visado de nómada digital: para profesionales que trabajan en remoto para empresas fuera de España, con ingresos mínimos demostrados.

Es importante recordar que ser propietario de una vivienda en España no otorga automáticamente el derecho de residencia. La propiedad y la residencia son trámites completamente independientes.

El NIE y los trámites iniciales

El NIE (Número de Identidad de Extranjero) sigue siendo imprescindible para cualquier transacción en España, independientemente del Brexit. Puedes solicitarlo en el consulado español en Londres, Manchester o Edimburgo, o directamente en una comisaría de policía nacional en España con cita previa.

Para obtener el NIE necesitarás:

• Formulario EX-15 cumplimentado.
• Pasaporte original y copia.
• Justificación del motivo (contrato de arras o carta de intención de compra).
• Tasa 790-012 pagada (aproximadamente 12 €).

También deberás abrir una cuenta bancaria española. Bancos como CaixaBank, Sabadell y Bankinter tienen departamentos especializados para clientes británicos. Algunos bancos con presencia en ambos países, como Santander, pueden facilitar la apertura desde el Reino Unido.

Fiscalidad: el convenio de doble imposición UK-España

El convenio de doble imposición entre España y el Reino Unido sigue vigente tras el Brexit y protege contra la doble tributación. Los aspectos clave que debes conocer son:

• Si eres no residente fiscal en España: pagarás el IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) al 24% sobre una base imponible imputada (generalmente el 1,1-2% del valor catastral). También puedes declarar estos impuestos en tu declaración de HMRC en el Reino Unido para evitar doble imposición.
• Si eres residente fiscal en España: tributarás por tu renta mundial en España (IRPF), pero podrás deducir los impuestos ya pagados en el Reino Unido.
• Impuesto sobre el patrimonio: se aplica en España sobre bienes inmuebles que superen determinados umbrales (varían según la comunidad autónoma).
• Plusvalía al vender: como no residente, pagarás un 19% sobre la ganancia patrimonial. El comprador retendrá un 3% del precio de venta a cuenta de este impuesto.

Es altamente recomendable contratar un asesor fiscal que conozca ambos sistemas (un tax adviser en UK y un asesor fiscal en España, o una firma que trabaje en ambos países).

Hipotecas para ciudadanos británicos

Obtener una hipoteca en España como ciudadano británico sigue siendo viable, aunque las condiciones pueden ser algo más restrictivas que para ciudadanos de la UE. Los bancos españoles suelen ofrecer:

• Hasta un 60-70% del valor de tasación para no residentes (frente al 80% para residentes).
• Plazos de hasta 20-25 años.
• Tipos de interés fijos, variables o mixtos (consultar las condiciones actuales del mercado).

Algunos bancos españoles tienen acuerdos específicos para compradores británicos. Sabadell, CaixaBank y Unicaja son entidades habituales en financiación para extranjeros en la Costa Blanca. También existen brokers hipotecarios especializados en el mercado británico-español que pueden simplificar el proceso.

Documentación habitual requerida: pasaporte, NIE, últimas 3 nóminas o declaraciones de la renta (Self Assessment), extractos bancarios de 6 meses y un informe de credit score del Reino Unido.

Sanidad, carné de conducir y vida cotidiana

La tarjeta sanitaria europea (EHIC) ya no es válida para residentes británicos de larga duración. Las alternativas son:

• Convenio sanitario UK-España: los pensionistas del NHS pueden registrarse en el sistema sanitario español con un formulario S1.
• Seguro médico privado: obligatorio para solicitar el visado de residencia no lucrativa. Compañías como Sanitas, Adeslas o Asisa ofrecen pólizas desde 60-100 €/mes.
• GHIC (Global Health Insurance Card): sustituta de la EHIC para estancias temporales.

En cuanto al carné de conducir, los permisos británicos ya no se canjean directamente por uno español. Deberás realizar el examen teórico y práctico en España, o mantener un permiso internacional válido para estancias cortas. Este es un tema que genera muchas consultas y es recomendable informarse con la DGT sobre la normativa actualizada.

Comunidades británicas en la Costa Blanca y municipios populares

La Costa Blanca tiene una de las comunidades británicas más consolidadas de Europa. Existen numerosas asociaciones, iglesias anglicanas, clubes sociales y medios de comunicación en inglés que facilitan la integración.

Los municipios más populares entre los compradores británicos son:

• Altea: ambiente artístico y bohemio, casco antiguo con encanto, comunidad internacional diversa.
• Jávea (Xàbia): larga tradición de residentes británicos, clubs sociales establecidos, excelente gastronomía.
• Calpe: playa y montaña, con una oferta inmobiliaria variada y precios competitivos.
• Moraira: ambiente exclusivo y tranquilo, ideal para jubilados.
• Alfaz del Pi / Albir: gran comunidad escandinava y británica, con muchos servicios en inglés.
• Benidorm: amplia oferta de entretenimiento, servicios médicos con personal anglófono y precios más accesibles.
• Torrevieja: comunidad británica muy numerosa, precios de vivienda asequibles.

Pese a los cambios que ha traído el Brexit, España y en particular la Costa Blanca siguen siendo un destino excepcional para los ciudadanos del Reino Unido. Con la planificación adecuada y el asesoramiento profesional, comprar tu propiedad en España es un proceso perfectamente viable y enormemente gratificante.