Comprar propiedad en España como ciudadano francés

Francia es el país vecino de España y los franceses representan una de las comunidades extranjeras en mayor crecimiento en la Costa Blanca. La proximidad geográfica (solo unas horas en coche o un vuelo corto desde París, Lyon, Marsella o Toulouse), el clima mediterráneo y los precios más asequibles que la Riviera francesa hacen de Altea y alrededores un destino muy atractivo.

En la zona encontrarás restaurantes, panaderías y comercios franceses, así como una comunidad francófona activa con asociaciones culturales y sociales.

Como ciudadano francés y de la UE, disfrutas de los mismos derechos que cualquier ciudadano europeo:

• Comprar propiedad sin restricciones ni autorizaciones especiales.
• Residir en España sin visado.
• Trabajar libremente en España.
• Acceder a hipotecas en las mismas condiciones que los residentes españoles (hasta 80% del valor de tasación).
• Solicitar el Certificado de Registro de Ciudadano de la UE para estancias superiores a 3 meses.

El NIE (Número de Identificación de Extranjero) es imprescindible para cualquier gestión en España.

• Solicitud en el Consulado de España en París, Lyon, Marsella, Toulouse, Burdeos, Perpiñán o Estrasburgo.
• También directamente en España en la Oficina de Extranjería o Comisaría de Policía Nacional.
• Documentos: pasaporte o CNI francesa, formulario EX-15 y tasa (~12 EUR).
• Plazo: 1-3 semanas.
• Tu abogado puede tramitarlo con un poder notarial (procuration).

Los gastos de compra en la Comunitat Valenciana son:

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)	10% del precio escriturado
AJD (Actos Jurídicos Documentados)	1,5% (solo obra nueva con IVA)
Notaría	0,5% - 1%
Registro de la Propiedad	0,3% - 0,5%
Abogado	~1% (muy recomendado)
Plusvalía municipal	Variable (~0,5% - 1%)

Total estimado: 12% - 14% del precio de compra.

Si estás acostumbrado a comprar propiedad en Francia, notarás varias diferencias importantes:

• Sin frais de notaire elevados: en Francia los gastos de notaría suponen un 7-8% (segunda mano). En España, el notario cobra entre el 0,5% y el 1%, pero el ITP (10%) es más alto que los droits de mutation franceses.
• Contrato de arras vs. compromis de vente: en España se firma un contrato de arras con el 10% de señal. Si desistes, pierdes la señal. Si el vendedor desiste, te devuelve el doble. Es similar al compromis de vente, pero con consecuencias económicas más directas.
• Sin condition suspensive estándar: a diferencia de Francia, donde el compromis suele incluir una cláusula suspensiva por denegación de hipoteca, en España esto NO es habitual. Debes negociar esta cláusula expresamente si la necesitas.
• Sin délai de rétractation: en Francia tienes 10 días para retractarte sin penalización después de firmar el compromis. En España, una vez firmado el contrato de arras, la señal se pierde si te echas atrás.
• Abogado en lugar de solo notario: en Francia, el notario realiza toda la due diligence. En España, es muy recomendable contratar un abogado independiente que verifique cargas, deudas y legalidad, ya que el notario español tiene un rol más limitado.
• Sin diagnostics obligatoires: España no tiene un sistema de diagnósticos técnicos obligatorios comparable al DPE, amiante, plomb, etc. Solo es obligatorio el certificado energético.

España y Francia tienen un convenio de doble imposición que regula cómo se gravan los ingresos inmobiliarios:

• Rendimientos de alquiler: tributan en España (IRNR al 19% para residentes UE). En Francia, se declaran en la declaración de la renta con un crédito fiscal por el impuesto pagado en España (crédit d'impôt).
• Plusvalía por venta: tributa en España (19% para UE sobre la ganancia). En Francia, se declara con crédito fiscal. Importante: Francia no aplica el abattement por duración de tenencia para inmuebles en el extranjero.
• IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière): si tu patrimonio inmobiliario mundial supera 1,3 millones de euros, los inmuebles en España se incluyen en la base del IFI francés, con deducción de los impuestos pagados en España sobre dicho patrimonio.
• Impuestos locales anuales: en España pagas el IBI (equivalente a la taxe foncière) y, si no eres residente, el IRNR por rendimiento presunto.

Si planeas vivir en Altea más de 3 meses:

• Solicita el Certificado de Registro de Ciudadano de la UE (tarjeta verde) en la Oficina de Extranjería.
• Necesitas: NIE, empadronamiento, seguro médico y prueba de recursos económicos.
• Sanidad: como residente UE, puedes transferir tus derechos sanitarios. Solicita el formulario S1 a la CPAM antes de mudarte para mantener cobertura sanitaria mientras tramitas tu alta en la Seguridad Social española.
• Pensiones: las pensiones francesas de la Sécurité Sociale se pueden transferir a España. Según el convenio, las pensiones públicas tributan en Francia; las pensiones privadas y complementarias pueden tributar en España si resides aquí.

¿Puedo usar mi Carte Nationale d'Identité en lugar del pasaporte?

Sí. Para obtener el NIE y para la escritura, la CNI francesa es suficiente. No necesitas pasaporte.

¿Necesito un abogado que hable francés?

Es muy recomendable. En la Costa Blanca hay abogados y gestores que hablan francés y conocen ambos sistemas jurídicos.

¿Puedo comprar a través de una SCI (Société Civile Immobilière)?

Sí, es posible, pero tiene implicaciones fiscales tanto en España como en Francia. España puede aplicar el impuesto sobre transmisiones a la compra y hay obligaciones adicionales de declaración. Consulta con un asesor fiscal especializado antes de elegir esta estructura.

¿Existen vuelos directos desde Francia a Alicante?

Sí. Hay vuelos directos frecuentes desde París (Orly y CDG), Lyon, Marsella, Toulouse, Nantes, Burdeos y otras ciudades. El aeropuerto de Alicante-Elche está a unos 60 km de Altea.

¿Los precios son más baratos que en la Côte d'Azur?

Significativamente. Una villa con piscina y vistas al mar en Altea cuesta entre un 40% y un 60% menos que una propiedad comparable en la Riviera francesa, con un clima similar.