Comprar propiedad en España como ciudadano holandés o belga

Los Países Bajos y Bélgica son dos de las nacionalidades con mayor presencia en la Costa Blanca. La comunidad neerlandófona es especialmente fuerte en localidades como Jávea, Moraira, Calpe y Altea, donde encontrarás supermercados con productos holandeses, asociaciones culturales y una activa vida social.

España es el destino favorito de los jubilados holandeses y belgas: clima, gastronomía, coste de vida inferior y vuelos directos frecuentes desde Ámsterdam, Eindhoven, Bruselas y Amberes a Alicante.

Tanto holandeses como belgas son ciudadanos de la UE con pleno derecho a:

• Comprar propiedad sin restricciones.
• Residir en España sin visado.
• Trabajar libremente en España.
• Acceder a hipotecas en las mismas condiciones que los residentes españoles.
• Solicitar el Certificado de Registro de Ciudadano de la UE para estancias superiores a 3 meses.

El NIE es obligatorio para comprar propiedad, abrir cuenta bancaria y cualquier gestión fiscal.

• Holandeses: solicitud en el Consulado de España en Ámsterdam o La Haya.
• Belgas: solicitud en la Embajada de España en Bruselas o el Consulado en Amberes.
• También directamente en España, en la Oficina de Extranjería o Comisaría de Policía Nacional.
• Documentos: pasaporte o DNI europeo, formulario EX-15 y tasa (~12 EUR).
• Plazo: 1-3 semanas.

Los gastos al comprar una propiedad de segunda mano en la Comunitat Valenciana:

Total estimado: 12% - 14% del precio de compra.

Nota para holandeses: a diferencia de los Países Bajos, donde los gastos de compra rondan el 5-6%, en España son significativamente más altos. El ITP del 10% es la partida más importante.

El convenio de doble imposición entre España y los Países Bajos es especialmente relevante:

• Los rendimientos de alquiler de una propiedad en España tributan en España (IRNR al 19% para residentes UE). En los Países Bajos, la propiedad se declara en el Box 3 (ahorro e inversión) y se aplica crédito fiscal.
• Desde 2025, Países Bajos aplica un sistema de tributación basado en rendimientos reales en Box 3 (en lugar del sistema forfaitario anterior). Esto puede ser ventajoso si el rendimiento real de alquiler es inferior al rendimiento presunto.
• La plusvalía por venta tributa en España. En los Países Bajos, las ganancias de capital de inmuebles en el extranjero generalmente se gravan via Box 3.
• Impuesto sobre el patrimonio: los Países Bajos no tienen un impuesto sobre el patrimonio como tal, pero el Box 3 grava el patrimonio neto de ahorro e inversión, incluyendo inmuebles en el extranjero.

Para los ciudadanos belgas:

• Los rendimientos de alquiler tributan en España (IRNR 19%). En Bélgica, los inmuebles en el extranjero se declaran por su valor de alquiler real (no por el ingreso catastral como los inmuebles belgas).
• Se aplica la exención con progresividad: los ingresos españoles están exentos en Bélgica, pero aumentan el tipo impositivo aplicable a tus otros ingresos belgas.
• La plusvalía por venta tributa en España. En Bélgica, la venta de inmuebles en el extranjero después de 5 años de propiedad generalmente está exenta de impuestos sobre la renta.

• Sin hypotheekrenteaftrek: en España no existe la deducción de intereses hipotecarios que conoces de los Países Bajos.
• Notaría: el notario español tiene un rol diferente al holandés/belga. No necesitas un notario para el contrato privado (arras), solo para la escritura pública final.
• Sin makelaarscourtage para el comprador: en España, la comisión de la inmobiliaria la paga el vendedor (generalmente 3-5%).
• Contrato de arras: sistema de señal del 10% (si te echas atrás, pierdes la señal; si el vendedor se retracta, devuelve el doble). No existe este sistema en Países Bajos o Bélgica.
• Registro de la Propiedad: el sistema español (Registro de la Propiedad) es distinto al Kadaster holandés, pero cumple la misma función de seguridad jurídica.

¿Puedo usar mi BSN o rijksregisternummer en España?

No. Necesitas un NIE español para todas las transacciones. Tu BSN holandés o número del registro nacional belga no tienen validez en España.

¿Puedo transferir mi pensioen/AOW a España?

Sí. Las pensiones holandesas (incluyendo AOW) y belgas se pueden transferir a una cuenta española. Las pensiones públicas generalmente tributan en el país de origen según los convenios fiscales.

¿Necesito un seguro médico privado?

Si estás registrado como residente y cotizas a la Seguridad Social española (o recibes una pensión del estado), tienes derecho al sistema sanitario público. Muchos holandeses y belgas optan también por un seguro privado complementario.

¿Hay asesores fiscales especializados en Holanda/Bélgica?

Sí. En la Costa Blanca hay gestorías y asesores fiscales especializados en la fiscalidad hispano-holandesa e hispano-belga. Es recomendable contar con uno que conozca ambos sistemas.