El papel del notario en la compraventa de inmuebles en España

¿Qué es un notario y cuál es su función?

En el sistema jurídico español, el notario es un funcionario público que da fe de los actos y contratos que se formalizan ante él. En el contexto de una compraventa inmobiliaria, el notario no es el abogado de ninguna de las partes: su función es garantizar la legalidad de la operación, verificar la identidad y capacidad de los firmantes, comprobar la situación jurídica del inmueble y asegurar que ambas partes entienden y consienten lo que firman. La escritura pública que redacta el notario es un documento con plena eficacia probatoria y ejecutiva, lo que significa que, en caso de disputa, tiene un valor jurídico muy superior al de un contrato privado. En España, la compraventa de un inmueble no requiere legalmente escritura pública, pero en la práctica es absolutamente imprescindible, ya que sin ella no se puede inscribir la propiedad en el Registro.

¿Qué verifica el notario antes de la firma?

El notario realiza una serie de comprobaciones previas a la firma de la escritura de compraventa:

• Identidad de las partes: verifica que los firmantes son quienes dicen ser mediante sus documentos de identidad (DNI, NIE, pasaporte). Si alguna de las partes actúa mediante representante, comprueba la validez del poder notarial.
• Capacidad legal: se asegura de que todas las partes tienen capacidad legal para comprar y vender. Por ejemplo, si un menor de edad es copropietario, se necesita autorización judicial para la venta.
• Situación registral: solicita una nota simple al Registro de la Propiedad para verificar la titularidad del vendedor y comprobar si existen cargas o gravámenes sobre el inmueble.
• Situación urbanística: en viviendas de obra nueva, comprueba la licencia de primera ocupación. En todos los casos, verifica que no existan expedientes urbanísticos que afecten al inmueble.
• Certificado energético: desde 2013 es obligatorio que el vendedor presente el certificado de eficiencia energética del inmueble.
• IBI: verifica que el vendedor está al corriente del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
• Certificado de la comunidad: si la vivienda pertenece a una comunidad de propietarios, el vendedor debe aportar un certificado que acredite que está al corriente de los pagos de la comunidad.
• Medios de pago: el notario debe hacer constar en la escritura los medios de pago utilizados (transferencia, cheque bancario), de acuerdo con la normativa de prevención del blanqueo de capitales.

Documentos que necesitas llevar el día de la firma

Como comprador, deberás llevar los siguientes documentos a la notaría:

• Pasaporte o DNI en vigor.
• NIE original.
• Cheque(s) bancario(s) nominativo(s) por el importe pendiente de pago, o justificante de transferencia bancaria si se ha realizado previamente.
• Justificante del pago de arras (si se hizo previamente).
• Copia de la escritura de hipoteca si compras con financiación bancaria (en cuyo caso la firma de la hipoteca se realiza previamente o en el mismo acto).
• Datos de domiciliación bancaria para la futura domiciliación de impuestos y suministros.

¿Quién elige al notario?

En España, el comprador tiene el derecho legal de elegir notario. Este derecho está establecido en el Reglamento Notarial y significa que el comprador puede seleccionar cualquier notario de la localidad donde se encuentre el inmueble o de cualquier otra localidad. En la práctica, es habitual que la inmobiliaria o el abogado del comprador recomienden un notario de confianza con experiencia en operaciones con clientes internacionales. Si el notario elegido habla el idioma del comprador, la operación será mucho más fluida. En la Costa Blanca hay notarios que atienden en español, inglés, alemán, francés y otros idiomas.

Honorarios del notario

Los honorarios del notario están regulados por el arancel notarial, un Real Decreto que fija las tarifas en función del valor de la operación. Esto significa que todos los notarios cobran exactamente lo mismo por el mismo tipo de escritura. A modo orientativo:

• Para una compraventa de 200.000 €: aproximadamente 600-700 €.
• Para una compraventa de 300.000 €: aproximadamente 800-1.000 €.
• Para una compraventa de 500.000 €: aproximadamente 1.000-1.200 €.
• Para una compraventa de 1.000.000 €: aproximadamente 1.400-1.600 €.

Estos importes incluyen la redacción de la escritura y una copia autorizada. Las copias simples adicionales tienen un coste reducido. Si además se firma la escritura de hipoteca, los honorarios notariales de esta última los paga el banco desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019.

¿Qué ocurre el día de la firma?

El día de la firma de la escritura es un momento clave del proceso de compra. Típicamente, el acto se desarrolla de la siguiente forma: las partes (comprador, vendedor y, en su caso, el representante del banco) se reúnen en la notaría. El notario lee la escritura en voz alta, explicando cada cláusula. Si alguna de las partes no habla español, se cuenta con un intérprete jurado. Tras la lectura y las aclaraciones pertinentes, las partes firman. El comprador entrega el pago (cheque bancario o confirma la transferencia) y el vendedor entrega las llaves. El notario entrega una copia simple de la escritura a cada parte y envía la copia autorizada al Registro de la Propiedad para su inscripción.

Poder notarial para comprar a distancia

Si no puedes asistir personalmente a la firma, puedes otorgar un poder notarial a tu abogado o representante de confianza para que firme en tu nombre. El poder debe ser específico para la compraventa concreta (no se recomienda un poder general) e incluir los datos del inmueble, el precio, las condiciones de la compra y la identificación del apoderado. Si el poder se otorga en el extranjero, debe estar apostillado (Convenio de La Haya) o legalizado, y traducido al español por un traductor jurado. El coste del poder notarial varía según el país pero suele oscilar entre 100 y 300 €. Explora propiedades en nuestro portal y nuestro equipo te asesorará en todos los aspectos del proceso notarial.