Los 10 pasos legales para comprar una casa en España

Comprar una casa en España: un proceso con garantías

España es uno de los destinos más atractivos para compradores internacionales. Sin embargo, el proceso de compra tiene particularidades legales que conviene conocer a fondo. Esta guía detalla los 10 pasos que deberás seguir para adquirir una propiedad de forma segura, con los costes y plazos aproximados de cada fase. Tanto si eres residente como extranjero, seguir estos pasos te protegerá de sorpresas desagradables y garantizará que tu inversión esté respaldada legalmente.

Paso 1: Obtener el NIE (Número de Identidad de Extranjero)

El NIE es el primer documento que necesitas. Es un número fiscal obligatorio para cualquier transacción económica en España: comprar una propiedad, abrir una cuenta bancaria, contratar suministros o pagar impuestos. Puedes solicitarlo en España (en la Oficina de Extranjería o comisaría de policía con cita previa) o en el consulado español de tu país. El coste de la tasa es de aproximadamente 12 € y el plazo de obtención varía entre 1 y 4 semanas según la vía elegida. Te recomendamos iniciar este trámite lo antes posible, ya que sin NIE no podrás avanzar en ninguna de las fases posteriores.

Paso 2: Abrir una cuenta bancaria española

Necesitarás una cuenta bancaria en España para realizar los pagos relacionados con la compra: señal, arras, impuestos, notaría y suministros. Los bancos más habituales para no residentes son CaixaBank, BBVA, Sabadell y Bankinter. Para abrirla necesitarás tu pasaporte, el NIE y un justificante de domicilio en tu país de origen. Algunos bancos permiten iniciar el proceso online, aunque la firma final suele ser presencial. No tiene coste de apertura en la mayoría de entidades, pero consulta las comisiones de mantenimiento antes de decidir.

Paso 3: Búsqueda de la propiedad

Con el NIE y la cuenta listos, puedes iniciar la búsqueda. Es recomendable trabajar con una inmobiliaria local de confianza que conozca la zona, los precios reales de mercado y pueda asesorarte sobre la idoneidad de cada propiedad. Explora propiedades en nuestro portal para ver las opciones disponibles en Altea y la Costa Blanca. Visita varias propiedades, compara precios por metro cuadrado y ten en cuenta factores como la orientación, el estado de conservación, la comunidad de vecinos y la proximidad a servicios. No te precipites: una buena búsqueda puede llevar entre 2 y 8 semanas.

Paso 4: Solicitar la nota simple

Antes de hacer ninguna oferta, solicita una nota simple del Registro de la Propiedad. Este documento (que cuesta 9,02 €) te indica quién es el propietario legal, si existen cargas, hipotecas, embargos o servidumbres sobre el inmueble. Puedes solicitarla online en registradores.org o presencialmente. Es un paso fundamental que muchos compradores omiten y que puede evitarte problemas graves. Si detectas cualquier carga, consulta con un abogado antes de continuar.

Paso 5: Contrato de arras

Una vez acordado el precio, se firma el contrato de arras. Lo más habitual son las arras penitenciales: el comprador entrega una señal del 10% del precio de compra. Si el comprador se retira, pierde la señal. Si es el vendedor quien incumple, debe devolver el doble. El contrato debe incluir: identificación de las partes, descripción del inmueble, precio total, cantidad entregada como arras, plazo para la escritura pública (habitualmente 30-90 días), reparto de gastos y condiciones especiales. Es muy recomendable que un abogado revise este contrato antes de firmarlo. El coste del abogado para esta revisión suele estar entre 300 y 600 €.

Paso 6: Due diligence (verificación legal completa)

Durante el periodo entre las arras y la escritura, tu abogado debe realizar una verificación completa del inmueble. Esto incluye: comprobar que el vendedor es el legítimo propietario, verificar que la propiedad está libre de cargas y gravámenes, confirmar que no existen deudas con la comunidad de propietarios, revisar que los metros cuadrados registrales coinciden con los reales, comprobar la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, verificar que el inmueble está al corriente del IBI y otros impuestos municipales, y comprobar el certificado energético. Esta fase suele durar entre 2 y 4 semanas y es la más importante para proteger tu inversión.

Paso 7: Escritura pública ante notario

La compraventa se formaliza ante notario mediante escritura pública. El día de la firma, el comprador paga el precio restante (normalmente por cheque bancario o transferencia) y recibe las llaves. El notario verifica la identidad de las partes, la situación registral del inmueble, el pago de impuestos municipales y la entrega del certificado energético. Los honorarios del notario están regulados por arancel y dependen del precio de la propiedad: para una vivienda de 300.000 € rondan los 800-1.000 €. El comprador tiene derecho a elegir notario.

Paso 8: Pago de impuestos

Tras la firma, debes liquidar los impuestos correspondientes en un plazo de 30 días. Para vivienda de segunda mano: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que en la Comunitat Valenciana es del 10% del precio escriturado. Para obra nueva: IVA del 10% más Actos Jurídicos Documentados (AJD) del 1,5%. Además, deberás pagar la plusvalía municipal, aunque normalmente corre a cargo del vendedor (conviene pactarlo en el contrato de arras). El incumplimiento del plazo de 30 días acarrea recargos e intereses.

Paso 9: Inscripción en el Registro de la Propiedad

Aunque no es obligatorio, inscribir la propiedad en el Registro es fundamental para proteger tus derechos como propietario. La inscripción te da oponibilidad frente a terceros: nadie puede reclamar derechos sobre tu propiedad si tú eres el titular registral. El coste del registro oscila entre 400 y 700 € según el valor del inmueble. Tu abogado o gestor puede encargarse de este trámite, que suele tardar entre 1 y 3 meses.

Paso 10: Alta de suministros y seguro

El último paso es dar de alta los suministros: agua, electricidad, gas (si aplica) e internet. Necesitarás la escritura de propiedad, el NIE y los datos de tu cuenta bancaria. También es muy recomendable contratar un seguro de hogar que cubra al menos los daños estructurales y la responsabilidad civil. Si compras en una comunidad de propietarios, verifica qué cubre el seguro comunitario para evitar duplicidades. Los costes de alta de suministros oscilan entre 100 y 300 € en total, y un seguro de hogar básico parte de 200 €/año.

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