Ventajas como ciudadano de la UE
Como ciudadano de la UE, tienes derecho a comprar propiedad y residir en España sin visado. El proceso es más sencillo que para ciudadanos de fuera de la UE.
- No necesitas visado para residir en España.
- Puedes solicitar el Certificado de Registro de Ciudadano de la UE (tarjeta verde) si planeas residir más de 3 meses.
- Acceso a hipotecas en las mismas condiciones que residentes (hasta 80% del valor de tasación).
- Puedes trabajar libremente en España.
Paso 1: Obtener el NIE
El NIE sigue siendo obligatorio para cualquier transacción. Como ciudadano UE, el proceso es algo más rápido:
- Solicitud en la Oficina de Extranjería o en la Comisaría de Policía Nacional.
- Puedes solicitarlo en el Consulado de España en Berlín, Múnich, Fráncfort, Düsseldorf o Hamburgo.
- Documentos: pasaporte o DNI alemán, formulario EX-15 y tasa (~12 EUR).
- Plazo habitual: 1-3 semanas.
Paso 2: Cuenta bancaria y financiación
Necesitarás una cuenta bancaria española. Como ciudadano UE residente, los bancos te ofrecerán las mismas condiciones que a un español:
- Hipotecas hasta el 80% del valor de tasación para primera vivienda.
- Tipos de interés: entre 2,5% y 4% (variable o fijo).
- Plazo máximo: 25-30 años.
Bancos como Deutsche Bank España tienen personal germanoparlante.
Impuestos y gastos de compra
Los impuestos y gastos en la Comunitat Valenciana son:
| ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) | 10% del precio escriturado |
| AJD (Actos Jurídicos Documentados) | 1,5% (solo obra nueva con IVA) |
| Notaría | 0,5% - 1% |
| Registro de la Propiedad | 0,3% - 0,5% |
| Abogado | ~1% (recomendado) |
| Plusvalía municipal | Variable (~0,5% - 1%) |
Total estimado: 12% - 14% del precio de compra.
Consideraciones fiscales entre España y Alemania
España y Alemania tienen un convenio de doble imposición (DBA), lo que evita pagar impuestos dos veces por la misma renta:
- Los rendimientos de alquiler de la propiedad en España tributan en España (IRNR al 19% para residentes UE).
- En Alemania debes declarar esos ingresos, pero se aplica el método de exención con progresividad.
- El impuesto sobre el patrimonio (Vermögensteuer) no existe en la Comunitat Valenciana actualmente.
- La plusvalía por venta tributa en España y se declara en Alemania con deducción del impuesto pagado.
Residencia para estancias largas
Si planeas residir en Altea más de 3 meses:
- Solicita el Certificado de Registro de Ciudadano de la UE en la Oficina de Extranjería (plazo: 3 meses desde la llegada).
- Necesitas: NIE, empadronamiento, seguro médico (o tarjeta sanitaria europea) y prueba de recursos económicos.
- Tras 5 años de residencia continua, puedes solicitar la residencia permanente.
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